Déficit foncier : mode d’emploi et pièges à éviter

Le déficit foncier est un outil fiscal encore trop souvent méconnu, alors qu’il permet de réduire efficacement son imposition tout en valorisant son patrimoine immobilier.Si vous investissez dans un bien ancien avec des travaux, ce dispositif peut devenir un véritable levier de performance patrimoniale.

🔍 Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Lorsque vos charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus sur un bien loué vide, vous créez un déficit foncier.Ce déficit peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, réduisant ainsi directement votre impôt.

🧾 Quelles charges sont déductibles ?

✅ Charges éligibles :

• Travaux de rénovation, réparation ou amélioration

• Charges de copropriété

• Taxes foncières

• Intérêts d’emprunt (déductibles sur les revenus fonciers uniquement)

• Frais de gestion

• Assurances

  
  

❌ Non déductibles :

• Travaux de construction ou d’agrandissement

• Mobilier (non applicable à la location nue)

  
  

📊 Exemple concret

Vous percevez 8 000 € de loyers et réalisez 20 000 € de travaux :

• Revenus fonciers : 8 000 €

• Charges déductibles : 20 000 €

• Déficit foncier : –12 000 €

👉 Vous pouvez déduire 10 700 € de votre revenu global, et reporter le reste sur les années suivantes.Résultat : plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôt à la clé.

🛠️ Travaux + fiscalité = stratégie gagnante

Le déficit foncier est particulièrement intéressant si vous :

• Rénovez un logement ancien à fort potentiel

• Améliorez la performance énergétique (DPE)

• Valorisez un bien pour le long terme

  
  

💡 Il est très efficace pour les foyers imposés à 30 % ou plus.

⚠️ Conditions et vigilance

Pour bénéficier du dispositif, il faut :

• Louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale

• Opter pour le régime réel (pas de micro-foncier)

• Conserver le bien en location pendant au moins 3 ans après la déduction

  
  

Erreurs fréquentes à éviter :

• Déduire des travaux non éligibles (ex : agrandissement)

• Ne pas respecter la durée de location

• Mal estimer les délais de rénovation ou la mise en location

  
  

👨‍💼 Faites-vous accompagner par un expert

Le déficit foncier est technique et nécessite une parfaite maîtrise des règles fiscales et des montages immobiliers.

C’est pourquoi il est essentiel de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Chez AJ Patrimoine Conseils, nous vous accompagnons pour :

• Sélectionner un bien adapté à votre situation

• Identifier les travaux réellement déductibles

• Structurer une stratégie fiscale optimisée sur le long terme

📞 N’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée.

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